Caro Leitor,
Na semana passada recebi uma dúvida que me fez refletir bastante. Já deixo claro que nessas cartes de dúvidas não quero ficar cuspindo regras, receitinhas de bolo e ponto final. Quero aprofundar mais no tema. Então vamos lá.
A pergunta foi: Como avaliar uma emissão? Receita futura, despesa futura, DY futuro...
Já sabe né? O futuro a Deus pertence. Então relaxa e vai fundo.
Brincadeiras a parte, uma nova emissão de um fundo imobiliário busca sempre crescer o seu patrimônio líquido. De plano, o crescimento de fundo imobiliário é, analisando superficialmente, sempre positivo, levando em consideração que, na maioria das vezes, aumenta a diversificação de ativos dentro ativos, reduzindo assim o risco não sistemático. Uma emissão também pode buscar levantar um capital para um retrofit em determinado imóvel que necessita de uma modernização para atrair novos inquilinos, quem sabe, até conseguir locar por um valor melhor.
Uma coisa eu já deixo claro, não me agrada nem um pouco as chamas “emissões cheque em branco”, aquelas sem pipeline definido, quando o gestor quer seu dinheiro para... Não sei o que, afinal de contas, ele não deixou claro em nenhum momento. Será que ele só busca aumentar o patrimônio líquido do fundo e, consequentemente, sua remuneração? Isso gera uma discussão cruel, qualquer afirmação é incerta.
Toda emissão vem acompanhada de um Prospecto com as informações que todo investidor deve analisar para saber se pretende aumentar sua posição em determinado fundo. Há vários pontos que devem ser analisados em uma emissão, vou focar na pergunta que me foi feita, caso contrário, essa carta vai virar um livro.
Todo prospecto de emissão traz em seus anexos um “Estudo de Viabilidade”, sem dúvidas este é um documento que não pode em nenhuma hipótese deixar de ser analisado pelo investidor.
Um bom estudo de viabilidade irá prospectar tanto a receita futura, quanto as despesas futuras. É sempre importante entender como o responsável por confeccionar o estudo de viabilidade chegou aos elementos dos cálculos, taxas de descontos que foram consideradas, valores de aluguéis projetados e verificar se esses pontos fazem sentido para você.
A partir desse momento, você pode concordar com o estudo de viabilidade, ou realizar pequenos ajustes afrouxando ou sendo mais rígidos nos elementos considerados para a construção do estudo de viabilidade. Sinceramente, penso que nós, simples mortais, não temos o conhecimento e material para concordar ou discordar de um trabalho profissional, ainda mais se o pipeline está bem definido.
A partir de então, conhecendo a possível receita futura, torna-se mais simples de imaginar o seu Dividend Yield futuro se considerarmos o DY on cost que, na minha visão, é o único que pode ser projetado, uma vez que seria impossível realizar uma análise DY futuro do mercado, haja vista não conseguirmos prever os preços no dia de amanhã.
Comments