Quando estamos falando de renda variável tem uma velha discussão que vira e mexe volta para os holofotes: preço importa ou não importa?
Vamos direto ao ponto, sem ficar de enrolação, para nós aqui do Blog FII Fácil preço importa. Lógico, o blog é focado em fundos imobiliários e estamos aqui tratando exclusivamente desta classe de ativo.
Agora, se preço importa, como saber se estamos pagando o valor correto por determinado ativo?
Em fundos imobiliários existem basicamente duas formas para obtermos ganhos, a primeira, mais simples de precificar, é com base no rendimento mensal desse fundo, outra, é visando o ganho de capital. Não existe certo e errado aqui, o investidor precisa saber o que funciona para ele e definir sua estratégia.
Vamos começar, portanto, com foco na renda. Aqui, temos a necessidade de estabelecermos o valor médio que o fundo irá pagar nos próximos meses, sei que esse cálculo não é tão simples de fazer e que muitos investidores optam por utilizar como média os últimos doze meses e, daí, tirar uma média. Sinceramente, não gosto de utilizar dados passados, uma vez que rendimento passado não é garantia de rendimento futuro.
Sim, estamos falando que o investidor deverá ter uma sensibilidade para tentar prever (lógico, não conseguimos prever na vírgula), mas ainda assim penso ser melhor do que olhar o passado e acabar considerando no cálculo rendimentos não recorrentes.
A partir de então, basta utilizar métodos para precificar e, assim, estipular o seu preço teto. Há vários métodos, o mais simples é o Modelo de Gordon, excelente para precificação de fundos de tijolos. Para fundos de fundos e de recebíveis, prefiro precificar utilizando o P/VP.(Obs.: diferentes administradoras calculam preços de diferentes formas. Entenda essa forma para não ser pego de surpresa. Uma das formas é [e todas a fazem] quando a Operação tem secundário. Outra diverge entre administradoras [ambos estão corretos segundo a CVM] mas uma pode inflar o VP do Fundo e outra não. Algumas administradoras marcam o Spread da operação em relação a NTNB e usam a variação desse ativo para precificar. Outras carregam o VP da operação desde o começo. Usando a NTNB se a taxa de juros estiver caindo dá uma falsa impressão de valorização, o que aumenta o VP.)
Ok! Mas e quando o investidor não está focado na renda, olhando tão somente o ganho de capital? Nesse caso, preferimos "avaliar" cenários calculando a TIR (taxa interna de retorno) do ativo.
Calma, em um futuro próximo vamos escrever um artigo destrinchando cada método desses, para que você possa realizar seus próprios cálculos e realizar um investimento de forma mais confortável.
Ivan Eugênio – Advogado, Investidor de FIIs e Parceiro do CANAL FII Fácil
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