Na noite de 25/08/2020, Diogo Arantes recebeu, no Canal FII Fácil, Lucas Elmor e Andre Catrocchio da Hectare Capital, para uma conversa a respeito do HCTR11, fundo que acabou de completar um ano de bolsa de valores, sendo um grande sucesso no mercado de CRI Pulverizado.
Andre Catrocchio está há dois anos na Hectare Capital, somando oito anos de experiência em consultoria e para tesouraria de bancos.
Lucas Elmor (CFA), está na Hectare Capital desde os primórdios. Sendo que antes trabalhou basicamente em tesouraria de holdings, tendo experiência com comodities, moedas e créditos.
O mercado de crédito privado, a nível global, é muito maior que o mercado de equity. No Brasil, as elevadas taxas de juros atrapalhavam a evolução desse mercado. Todavia, com o corte da taxa de juros, o investidor não tem mais um belo rendimento em CDB de grandes Bancos, sendo “obrigado” a tomar mais riscos, visando retornos atrativos. Estes fatos estão colaborando para a evolução do mercado de crédito privado, provocando, inclusive, a sua evolução, estando muito mais estruturados nos tempos atuais.
Um ano de Hectare, mais de R$15,00 distribuídos por cotas, um dividend yield superior a 13% e um crescimento considerável, tendo iniciado com R$10 Milhões e hoje tem um patrimônio líquido superior a R$300 Milhões.
Desde o início a gestora sempre pensou grande, mas com o pé no chão. Sempre souberam do potencial do crédito pulverizado, observando que esse crédito não chegava até o investidor de varejo. Assim, nasceu a ideia de trazer este fundo para o mercado.
Os gestores preferem fazer emissões pequenas, que geram um crescimento gradual do fundo, mas que evita a existência de caixa no fundo, o que irá prejudicar o dividendo do fundo, aumentando a cobrança dos cotistas, chegando até o gestor, que pode ser psicologicamente abalado com essa pressão e acaba não alocando tão bem o patrimônio.
Observamos, que a gestora não se dá o luxo de cometer erros, fazendo movimentos pequenos, que acarretam um retorno atrativo e consistente para os cotistas.
Todas essas características fizeram com que o fundo caísse nas graças dos investidores, sendo destacado por Diogo o sucesso da última emissão, com um belo rateio e ausência de flipagem.
Lucas ressalta que um CRI para fazer parte do portfólio do fundo passa um criterioso filtro, sendo que a maioria não recebe o investimento do fundo, motivo pelo qual sempre, ao lançar uma emissão, possuem um pipeline certo e definido. E, somente quando possuem um pipeline robusto, buscam captar recurso no mercado.
A quinta emissão do fundo foi recentemente liquidada. Sendo que o foco atual da gestora é a alocação do capital levantado, sendo que, paralelamente, estão analisando novas possibilidades de alocação. Esperam investir o capital da quinta emissão em até 3 meses.
Questionados a respeito de uma nova oferta, André foi claro que uma sexta emissão somente será apresentada após a alocação dos valores levantados na quinta emissão e com pipeline devidamente estruturado.
O primeiro fundo da gestora foi o Hectare Real Estate FIC FIM, voltado para investidor qualificado, o que permite o aumento do escopo de investimentos, sendo mais voltado para equity do que dívidas (compra de CCIs). Tendo um target superior ao HCTR11. No HCTR11 a gestora busca um target de IGPM + 10% e no FIC FIM IGPM + 15%.
A gestora entende que o fluxo de pagamentos do CRI tem que ser suficiente para pagar todas as obrigações legais e, ainda, sobrar um gordura para o investidor. Entende que não pode ter uma regra geral e que o fluxo de pagamento exigido vai variar dependendo do empreendimento (multipropriedade, residencial de alto padrão, ...) e da região.
No início da pandemia, o fundo realizou uma oferta 400, tendo liquidado o direito de preferência no início de março. Naquele momento, os gestores não sabiam o que ia acontecer, mas previam algum impacto na carteira do fundo. Na ocasião, focaram em alocar em com um maior percentual de obra e vendas, diminuindo assim o risco de obra, alocando a maior parte do capital em cotas sênior, evitando as subordinadas e mezaninos.
A grande surpresa foi a resiliência dos CRI’s de multipropriedade, que geravam maior preocupação no início da pandemia (por serem segunda moradia).
Apesar do aumento de inadimplência em alguns CRI’s, a carteira do fundo passou bem pela crise. Isso, tendo em vista as garantias e colchão financeiro presentes nos CRI’s, sendo que hoje a carteira está 100% adimplente.
Nenhuma das operações utilizaram o fundo de reserva, estando 100% completas. Quanto a garantias alvos da gestão, a primeira é o fluxo saudável que sempre é examinado, em caso de inadimplência total, o primeiro ato é o envio do de uma carta ao cedente (incorporador, empreendedor) do crédito para quitar o débito, posteriormente, buscam o fundo de reserva. Em média, o fundo de reserva é suficiente para cobrir até dois meses de prestações. Somente após superadas todas essas barreiras, que vão buscar as garantias reais.
Sempre que o fluxo começa a reduzir, os gestores buscam entender a causa, visando sempre resolver o problema. O foco da gestão é sempre receber o crédito, gerando o retorno desejado para o investidor, demonstrando que não possuem o interesse em executar a garantia.
Uma das maiores qualidades do CRI pulverizado é a inexistência do Risco Binário, o que acarreta maior segurança para investidor.
A gestora busca trazer conforto para o incorporador, estruturando um CRI sob medida para ela, garantindo 100% das obras, com tranches liberadas em momentos ideais. E, somente se necessário, buscam fazer uma reestruturação do CRI.
O foco da entrevista mudou para o assunto termo de securitização. Lucas defende que o termo prevê as “regras do jogo”, qualquer alteração, há de ser aprovada com os investidores que adquiriram o CRI, podendo ser exigido mais garantias, um fluxo maior advindo de outro empreendimento, até mesmo ser estabelecidas novas taxas.
Questionado a respeito de duas operações que vêm preocupando mais os investidores, Lucas se posicionou:
A primeira operação de Cemara, é um CRI com risco mais alto e recebíveis que, no curto prazo estava apertado, mas a folga maior viria com a continuidade dos pagamentos, o que trouxe segurança para os gestores. A loteadora sempre cumpriu com o pagamento quando o fluxo não era suficiente, estando preservado o fundo de reserva.
No caso de Urbanes, o fundo adquiriu as cotas subordinadas, visando garantir a conclusão das obras, que hoje estão 90% concluídas (conforme último relatório). O valor investido foi pequeno (representando 0,4% do patrimônio líquido – sem considerar o valor arrecadado na quinta emissão), o fluxo de pagamento está espremido, mesmo assim, está adimplente.
Com relação a preferência entre cotas sênior, mezanino e subordinada, a gestão não tem um % alvo. Entendendo que a taxa que remunera o CRI está adequada para o risco que ele oferece, caso venha a compor bem o portifólio, o investimento é realizado.
Não sabe qual a diferença entre cotas sênior, subordinada e mezanino de um CRI? Lucas apresentou uma explicação incrível, que pode ser facilmente compreendida. Essa explicação merece um artigo a parte, que será apresentado futuramente. Não aguenta esperar o artigo? Corre em nosso canal no youtube e assista a entrevista na íntegra.
Ivan Eugênio – Advogado, Investidor de FIIs e Parceiro do CANAL FII Fácil
Confira o Vídeo completo abaixo.
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