Mais uma sensacional entrevista aconteceu essa semana. Dessa vez, Diogo Arantes bateu um papo Rafael Selegatto da Iridium Gestão, responsável pela gestão do fundo de recebíveis imobiliários IRDM11, um dos mais queridos pelos investidores.
Apesar de ser uma gestora nova no mercado, fundada no ano de 2017, a Iridium Gestão é formada por uma renomada equipe que, inclusive, há anos trabalham em conjunto. Para se ter uma ideia, Rafael Yunes Selegatto, formado em economia pelo Insper, possui as certificações de Administrador de Carteira de Valores Mobiliários (CVM) e CGA (AMBIMA), foi gestor de fundos imobiliários da Fator Administração de Recursos, tendo atuado também na área de consultoria estratégica da Accenture.
A Iridium tem uma característica interessante, haja vista que traz uma gestão ativa em seu fundo imobiliário, realizando a compra e venda de ativos para agregar valor ao cotista. Na visão do gestor o principal ponto para se avaliar em um CRI é o fluxo de caixa, especialmente pois no Brasil é extremamente complicado a execução de garantias. Esses são pontos que normalmente são analisados em fundos de investimento de crédito privado que a gestora trouxe para o fundo imobiliário.
Um braço forte da Iridium é a originação externa. No entanto, sempre acompanham a originação, para que sejam preenchidos os requisitos necessários, com a finalidade de que o CRI originado possa integrar o portfólio do fundo.
No início do fundo, o mercado secundário de CRI’s era escasso, mesmo assim a gestora buscava sempre realizar a gestão ativa de seu portfólio. Hoje, o mercado secundário está mais dinâmico, consequentemente, com uma liquidez maior. Rafael acredita que o mercado ainda tem muito para crescer, ficando claro que, quanto maior, melhor.
No início do ano, pouco antes de iniciar a pandemia do COVID-19, o fundo terminou uma nova emissão de cotas, entrando na crise com caixa cheio. As oportunidades “caíram no colo” do gestor, que graças ao regulamento, também pode investir parte do seu patrimônio em outros Fundos Imobiliários e, como sabemos, o mercado de FII estava muito descontado, sendo que o caixa da emissão foi direcionado para a compra desse ativo.
No passado, quando ainda atuava no Banco Fator, a equipe tocava dois fundos imobiliários, um exclusivo de recebíveis e outro de FoF. Perceberam então que cada fundo performou melhor em determinado momento do mercado, por isso, projetaram o IRDM11 como um fundo de CRI com liberdade para comprar Fundos Imobiliários, podendo assim “surfar” melhor os momentos de mercado. Daí vem também a expertise da gestora em comprar fundos imobiliários. Nos últimos meses, tivemos a oportunidade de presenciarmos investimentos cirúrgicos.
Atualmente, o fundo tem reduzido sua exposição a fundos imobiliários de tijolo, buscando estratégias que acreditam irá trazer um retorno melhor para o cotista.
Outra estratégia do fundo é atuar juntamente com outras gestoras para a criação de novos fundos, sendo que o IRDM11 costuma investir um grande capital nesses fundos.
Rafael deixa claro que não tem preconceito com teses de investimento, busca conhecer todas e investir naquelas que faz sentido para a equipe e para o fundo. Deixa claro, ainda, que se outro gestor fizer algo melhor de que eles, preferem investir nesse gestor do que quebrar a cabeça para fazer o mesmo investimento.
Interessante que o fundo não tem uma tese específica, analisando caso a caso, acreditando, sempre, na diversificação.
Alguns setores que não estão no alvo dos investidores Rafael entende que merecem ser olhados com bons olhos. Nessa linha, cita o mercado agro, que pode ser trabalhado tanto com CRI, quanto com FII, o mercado de energia, principalmente na distribuição.
Identifiquei como principal objetivo da gestora a geração de retorno financeiro para o seu investidor. Posto isto, inovaram no mercado trazendo uma nova forma de emissão de cotas, totalmente voltada para quem já é cotista do fundo. Dessa forma, o cotista tem o direito de subscrição e o direito de subscrição de sobras, sendo essa a melhor forma de focar no investidor.
Em resumo, se você não é investidor do fundo, terá que entrar através do mercado secundário, o que trouxe uma bela liquidez ao fundo.
O portfólio do fundo é muito bem diversificado. O gestor está ciente que terá no futuro algum problema de crédito, afinal, ele é um gestor de crédito. Por isso, importante estar pulverizado em riscos descorrelacionado, assim um problema futuro não irá afetar tão negativamente o fundo, tendo em vista a diversificação apresentada no fundo.
Na crise do COVID-19, o fundo não acessou a reserva de emergência em nenhum CRI. Em uma negociação um CRI deixou de pagar as parcelas por 3 meses e, em troca, o devedor ofereceu uma garantia maior para o CRI.
Entrando nas perguntas dos participantes em geral, Leonardo Verissimo, questionou Rafael acerca da posição do fundo em XPHT. Rafael deixou claro que infelizmente não acertamos todas as alocações, no entanto, justificou o investimento apontando que os ativos comprados pelo fundo estão bem localizados e o preço pago foi o ideal. Apesar de tudo, ainda vê valor na tese, mas, teremos que ter paciência.
Ao final, Rafael aponta que a melhor característica de uma gestora independente é poder dar a sua cara para os seus fundos. A equipe toda vive a gestão de crédito, o que traz um belo dinamismo ao trabalho.
Tem IRDM11 em sua carteira? Conta pra gente e, caso queira ver alguma entrevista em nosso canal, corra no instagram @fiifacil e chama no privado.
Ivan Eugênio – Advogado, Investidor de FIIs e Parceiro do CANAL FII Fácil
Confira o Vídeo completo abaixo.
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