Em mais uma conversa direta com gestor, tivemos o prazer de conversar com Rodrigo Abbud, sócio e fundador da gestora VBI Real Estate, que cuida especialmente "novo" fundo da casa, o PBVI11. Vamos conhecer tudo sobre ele?
Na verdade, a história do PVBI11 começou em 2008, quando a VBI comprou 17 terrenos na Faria Lima e desenvolveu um empreendimento inovador, totalmente desenvolvido para empresas do mercado financeiro. O prédio foi entregue em 2011, estando 100% pré-locado, demonstrando com isso toda a qualidade do projeto.
Àquela época, os fundos imobiliários tinham características diversas das que observamos no momento atual, sendo comum os fundos mono imóveis, com uma gestão passiva. Os anos se passaram, o mercado mudou e se atualizou, nascendo o PVBI11, um fundo multi-ativo, com prédios de alta qualidade, em excelentes localizações, tendo sido um verdadeiro sucesso o IPO.
Historicamente, edifícios e localizações primes sempre possuem demanda. Sendo que, se tiver pouca dificuldade para a locação, basta reduzir um pouco o aluguel e facilmente será locado, fazendo com que tenhamos quase sempre um yield constante, com poucas reduções de valores ao longo dos anos, mantando o viés de continuar sempre adquirindo edifícios de primeira linha.
Observamos que o mercado atualmente reconhece que os imóveis localizados em regiões "não obvias" irão sofrer mais nessa crise e em outras que estão por vir no futuro.
Devemos destacar que o fundo veio a mercado quando se discutia muito sobre o corona vírus e os home office. Esse, sem dúvida, foi um fantasma que rondou o fundo durante o IPO. Mas, surpreendentemente, o fundo conseguiu a captação total do valor pretendido. demonstrando que a tese do fundo veio para ficar, tendo o mercado a compreendido e a aceitado.
O maior risco assumido pela VBI ao longo de sua existência foi exatamente o FL 4440, já que à época se localizava 1km distante da Faria Lima. Acabou que com o passar dos anos, a região cresceu e performou muito bem. Importante, destacarmos, que a VBI sempre valoriza a localização quando desenvolve ou adquire um empreendimento.
Destaca o autor que há espaço, mesmo na crise, para melhorar o valor de locação o que, naturalmente, está ocorrendo com a alta do IGP-M.
Rodrigo aponta que o home office não é uma ameaça para a ocupação de escritórios, devendo prejudicar outros mercados. A preocupação está na recessão econômica, que não pode ser medida/prevista no presente momento.
A VBI aborda inúmeros setores do mercado com seus fundos imobiliários. No entanto, não há em seu portfólio um fundo voltado para shoppings. A gestora acredita que os principais empreendimentos já estão sendo controlados pelo grande player de mercado. Isso não faz com que a VBI não busque um fundo de varejo, podendo haver shoppings dentro deste fundo. Não estamos aqui falando de um fundo de renda urbana, mas sim de varejo, considerando varejo como sendo consumo essencial.
Outra tese que vem sendo desenvolvida pela gestora é a de student housing. Tese essa que vem se mostrando muito sólida e que não é abordada por nenhum outro player do mercado. Contudo, a gestora ainda está se aprofundando na tese, conhecendo-a, para posteriormente apresentá-la para o mercado.
Atualmente, ainda com um grande caixa, a gestora faz o possível para este não seja um problema, realizando uma gestão bem ativa do caixa. Inclusive, aponta que continua fazendo o possível para realizar boas localizações, sem ceder a tese principal do fundo, que é adquirir imóveis primes em excelentes localizações, acreditando que até o final do ano o caixa deve estar totalmente investido.
De fato, embora haja uma proposta tática de investimento em fundos imobiliários, o objetivo do fundo é sempre alocar em ativos de forma direta. Todo e qualquer investimento em fundo imobiliários somente será realizado se o ativo em si atender todos os requisitos do PVBI11.
Por fim, Rodrigo não acredita que a Rio de Janeiro seja uma região que atraia a tese de investimento do PVBI11, isso no curto e médio prazo, merecendo a cidade um pouco mais de cuidado.
Me conta aí. Você é cotista do PVBI11?
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