Na noite de 27 de agosto de 2020, Diogo Arantes, fundado do canal FII Fácil, entrevistou Vitor Martins e Juliana Freitas da VBI Real Estate. Como sabemos, a VBI é uma gestora focada no mercado imobiliário, no entanto, o foco da conversa foi a respeito do fundo de crédito da gestora, negociado na bolsa de valores através do Ticker CVBI11.
Vitor Martins é engenheiro de produção, com certificações CFA e CAIA. Com 17 anos de experiência profissional, e integra a VBI Real Estate desde 2007, sendo o responsável pela estratégia de originação e estruturação de crédito imobiliário.
Juliana Freitas é investor relations e responsável também pelo marketing da gestora.
Vitor conhece o mercado a fundo e na prática, ciente que o mercado de crédito mudou muito, especialmente pelo fato da queda de juros e com a redução dos empréstimos bancários, sendo que no passar dos anos a intermediação bancária vem reduzindo bastante.
Juliana apresentou a gestora, que existe desde 2006, já tendo mais de 65 investimentos realizados e conta com uma estrutura verticalizada, com áreas de crédito privado, renda urbana/shopping centers, residencial, residência estudantil, logísticos e office.
Atualmente, a gestora conta com quatro fundos imobiliários listados na bolsa, sendo eles: LVBI11, fundo logístico com R$816,9 Milhões de PL; RVBI11, um FoF com R$139,6 Milhões de PL; PVBI11, fundo de lajes com R$939,4 Milhões de PL; e o CVBI11, fundo de crédito com R$351,9 Milhões de PL.
A VBI é formada por profissionais com histórico imobiliário e técnico-financeiro. Tendo um DNA focado no imobiliário, não apenas no Real Estate, mas no mercado imobiliário no todo.
Recentemente, a gestora reduziu as taxas do fundo CVBI, mostrando alinhamento com os cotistas. Como fundamentação para a redução, Vitor informou que o fundo foi estruturado com CDI em 6,5% e, desde o início, esperavam receber cerca de 1,3% ao ano e taxas de gestão, administração e performance. Com o impacto da pandemia e a queda na taxa de juros, cerca de 4,5% em um ano, o custo do fundo acabou penalizando o investidor, portanto, a gestora reformulou toda a estrutura de custos, sendo que a taxa está em 1,1% ao ano, em linha com o mercado, até mesmo abaixo da média cobrada atualmente no mercado.
O feedback dos cotistas foi extremamente positivo, demonstrando que o fundo está de fato alinhado com os cotistas.
Falando um pouco da estratégia do fundo, desde o início a intenção era criar algo que o mercado não oferecia. Posto isso, criaram um fundo em que é permitido investir em spreads de 1% até 10% ao ano, nascendo, desta forma, um fundo que pode ser chamado de middle risk. Assim, a gestão consegue entregar um retorno superior ao risco do fundo, tendo liberdade de aumentar e diminuir o risco dependendo do mercado atual.
O fundo está hoje com 70% do capital alocado em operações high grade e 30% alocado em high yield, visto que durante a pandemia, optaram por adquirir operações mais conservadoras. Entendo o gestor que o momento está favorável para a realização de novas operações. A alocação alvo é deixar o fundo com 60% high grade e 40% high yield.
O fundo tem um pipeline de aproximadamente R$400 Milhões. No entanto, aguarda a cota se recuperar no mercado secundário, para vir com uma nova emissão, demonstrando que não pretende realizar emissão abaixo do Valor Patrimonial (VP).
A VBI desenvolveu um modelo da rating próprio. Hoje 100% do PL do fundo devem ser investidos em ativos com rating mínimo CR-9 (modelo VBI), que equivale a BBB local de agências de rating.
Durante o planejamento, os gestores buscam adquirir ativos com lastro que de fato interessam para a gestora, que tem a competência de gerir, caso o pior aconteça. Isso, somado à experiência imobiliária dos gestores, permite que até 25% do fundo esteja alocado em operações subordinadas.
A gestão busca sempre chegar diretamente às empresas que estão necessitando de crédito, com o objetivo de não ter intermediários, reduzindo o custo das operações.
Não podemos deixar de informar que o fundo tem uma política de gestão de risco de crédito extremamente clara. Quer conhecer? Não deixe de ler o documento no site da gestora.
Os gestores sempre buscam entender o risco de crédito da contraparte, posteriormente a qualidade do imóvel, para então definir o rating da operação. Temos, portanto, que são extremamente importantes na análise de crédito a capacidade da contraparte em cumprir com o pagamento, bem como a qualidade do empreendimento dado em garantia.
No que tange a tipos de amortização do crédito, o tipo que traz uma maior preocupação e exige um maior volume de garantia é a Sacoc, tendo em vista que as parcelas vão aumentando no passar do tempo.
A gestão gosta bastante de crédito pulverizado, com muitos “devedores”, a ausência de pagamento de alguns pode não vir a prejudicar o pagamento das parcelas. Por sua vez, o crédito corporativo está intimamente ligado à contraparte, sendo um risco binário. Por isso a importância da diversificação.
Na crise, observamos que o setor hoteleiro e o de shopping foram os mais abalados. Já os demais setores (loteamentos, galpões, ...) tiveram problemas pontuais, mas, no macro, passaram bem pela crise.
Finalizando, temos que na carteira do fundo somente os CRI’s de shopping necessitaram de uma carência, sendo que na data de hoje todos estão devidamente adimplentes. Acreditam que até o final do ano já temos uma vacina legalizada, ao menos para um grupo da sociedade, e, após a vacina, a tendência é a situação se normalizar.
Ivan Eugênio – Advogado, Investidor de FIIs e Parceiro do CANAL FII Fácil
Confira o Vídeo completo abaixo.
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