O HCTR11 teve o rendimento mais fraco no mês de Abril, chegando a um valor de rendimento de 0,94. No Relatório Gerencial o Gestor aponta (3 fatores), sendo que parte da queda foi provocada pelos baixos valores de IPCA e IGPM (primeiro fator), partes dos CRIs ainda estavam com carência - cerca de 15%. O que permite que mesmo com IPCA e IGPM baixo, cenário dos próximos meses, o fundo ainda pague bons rendimentos. No mês de Maio/20 o rendimento foi de R$ 1,11 (o Relatório desse mês ainda não saiu)
(3) A reserva tem como finalidade provisionar as despesas que não têm periodicidade de pagamento mensal e que, portanto, impactam a rentabilidade do fundo. Ex.: a despesa com taxa de performance, que é paga semestralmente
A Reserva negativa significa reversão da provisão
Total de Receitas (Receita de CRI + outras Receitas) - Despesas (Despesas Fundo + Reserva) = Resultado
O Fundo ainda permanece com um Caixa de 10%. O que parece razoável com a situação em que vivemos de pandemia. Em termos de Alocação o Fundo tem 67,2% em multipropriedade, que tem vantagem real em termos de lastro (com um fluxo bem positivo), com um Risco maior e com uma Lei recente para regularizar.
IGPM com 48,1% e IPCA com 41 %.
Carteira de Abril/2020
Os CRI são empréstimos a empreendimentos ao longo de todo o País. Esse é um ponto positivo. Diversificação Geográfica, com a maior concentração em SP, em torno de 27 %, seguido por MG e GO.
Segue abaixo o Estudo da Carteira do Fundo pelo últimos 5 meses
A razão mínima de Fluxo Mensal é o melhor termômetro da Operação e No Gráfico acima mostra todas as operações que em algum momento ficaram abaixo do valor mínimo (definido no termo de securitização).
Operações a observar mais ainda estão ok em termos de Fluxo.
Multipropriedade:
1_Gramado Dilly - 150% de razão minima
% Obras - 100% % Vendas - 77%
2 - Gramado TR Sub - 130% de razão minima. Observar que os Créditos para Sub tem se deteriorado durante a crise, o geral é ficar próximo de 120%. Mas no ultimo mês ficou 97%.
3 - Laguna Sub - Não faz mais parte da Carteira.
4 - Resort Do Lago Park Sr - Apenas no mês de Março. Em Abril a carteira ficou normal.
5 - WAM Praias - é uma carteira que esta no limite da razão. Teve um deterioramento em Março, mas abril o fluxo já normalizou (apesar de estar abaixo da razão minima 130%)
Loteamento:
AC Lima (130%) / Quatto (120%) e THCM (110%) - Tiveram apenas um mês abaixo da razão de Garantia mas ainda acima de 100% (pontualmente)
Cemara Sub (130%) é a mais crítica da carteira. Contudo, já era uma carteira com números ruins. Em março no pico da Crise chegou a ser pago apenas 88% . Em Abril a carteira piorou mais 86%.
Note que a maioria dos problemas tem ocorrido com a Sub - categoria inferior a Senior Sr.
Agora, vamos conversar do CRI que realmente precisa ser observado de perto pelo cotista.
CEMARA - Emissão 1 Série 77 Subordinada
Termo de Securitização
Ordem de Pagamentos
Os valores recebidos em razão do pagamento dos Créditos Imobiliários deverão ser aplicados de acordo com a seguinte ordem de prioridade de pagamentos, de forma que cada item somente será pago caso haja recursos disponíveis após o cumprimento do item anterior:
(i) Despesas do Patrimônio Separado;
(ii) Remuneração dos CRI Seniores;
(iii) Amortização Programada dos CRI Seniores;
(iv) Amortização Extraordinária ou Resgate Antecipado dos CRI Seniores;
(v) Remuneração dos CRI Subordinados;
(vi) Amortização Programada dos CRI Subordinados;
(vii) Amortização Extraordinária ou Resgate Antecipado dos CRI Subordinados;
(viii) Recomposição do Fundo de Reserva;
(ix) Recomposição da Razão Mínima de Garantia do Saldo Devedor;
(x) e Liberação às Contas Autorizadas das Cedentes
Razões de Garantia
Até o adimplemento integral das Obrigações Garantidas, as Cedentes ficarão obrigadas a assegurar que o valor referente a Créditos Imobiliários Totais depositados nas Contas Arrecadadoras e na Conta Centralizadora ao longo do mês imediatamente anterior a uma Data de Apuração, seja equivalente a, pelo menos, 110% (cento e dez por cento) do valor das obrigações pecuniárias dos CRI subscritos e integralizados ( "Razão Mínima de Garantia do Fluxo Mensal"), proporção esta que as Cedentes deverão assegurar em cada mês de referência, até o adimplemento integral das Obrigações Garantidas.
8.23.1. Os valores que decorrerem da amortização ou liquidação extraordinária dos Créditos Imobiliários Totais pelos respectivos Devedores, bem como da recuperação de Créditos Imobiliários inadimplentes, não serão considerados para fins do cálculo da Razão Mínima de Garantia do Fluxo Mensal.
8.23.2. Sem prejuízo da Razão Mínima de Garantia do Fluxo Mensal e nos termos do Contato de Cessão, as Cedentes deverão assegurar que o saldo devedor da totalidade dos Créditos Imobiliários seja equivalente a, pelo menos, 130% (cento e trinta por cento) do saldo devedor dos CRI integralizados após o pagamento da parcela a vencer no mês de referência, e subtraído o valor retido no Fundo de Reserva Mínima de Garantia do Saldo Devedor" e, em conjunto à Razão Mínima de Garantia do Fluxo Mensal, "Razões de Garantia"), obrigação esta que deverá ser observada até o adimplemento integral das Obrigações Garantidas.
8.23.3. Para o cálculo da Razão Mínima de Garantia do Saldo Devedor serão considerados, a partir da presente data, apenas os Créditos Imobiliários que preencherem os seguintes requisitos:
Qualquer duvida entrar em contato.
Abaixo o vídeo com o resumo das análises do HCTR11.
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