É inevitável a velha comparação entre fundos imobiliários e imóveis físicos. Qual é melhor? Qual é pior? Pensa em um assunto que pode ser analisado por inúmeros ângulos e depois de horas de discussão não chegarmos a um consenso.
Por isso vou cortar algumas arestas e delimitar o assunto: estamos realizando uma análise sob a ótica do investimento. E outra coisa que não posso deixar de dizer, os dados aqui passados são reais e refletem uma realidade, a da cidade onde moro, Cataguases, localizada na Zona da Mata Mineira.
Um investidor, com a intenção de comprar uma sala comercial (sim, no interior de Minas Gerais vocês não vão achar lajes comerciais), desembolsa a quantia de R$100.000,00 para adquirir uma sala no melhor ponto da cidade, sala esta que tem 25m².
Esse investidor vai locar essa sala por R$400,00 mensais, alcançando assim um dividend yield de 0,4% ao mês. Esse percentual será reduzido por imposto de renda e taxas do corretor (caso contrate um corretor de imóveis), mas vamos ignorar esses dados. Não se esqueça, ignorei também as taxas pagas para transferência de escritura e etc.
E se esse investidor fosse investir em fundos imobiliários? Para esse estudo vamos criar a hipótese de que esse investidor optou por investir nos 12 maiores fundos do IFIX, dividindo o valor de R$100.000,00 de forma igual entre esses 12 fundos. Além disso, considero que o investidor pagou nessas cotas o valor de fechamento do dia 25/09/2020 e como rendimento o último apresentado. Levando em consideração essas premissas, a carteira desse investidor apresenta a seguinte composição e rendimentos:
Temos, portanto, que sem fazer um estudo mais aprofundado, optando por comprar os 12 maiores fundos do IFIX, dividindo os valores de uma forma igual entre eles, o investidor recebe mensalmente R$86,78 a mais do que aquele que optou por investir em uma sala comercial. Isso, sem levar em consideração imposto de renda e taxas com corretores de imóveis e de transferência do bem. Se colocarmos esses números na ponta do lápis...
Certamente, realizando um estudo mais aprofundado, com o acompanhamento de um consultor de investimento, o investidor pode alcançar números superiores aos que foram aqui apresentados.
Ivan Eugênio - Advogado, investidor e parceiro do FII Fácil.
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