Essa semana tivemos a oportunidade de realizar duas excelentes entrevistas. A primeira foi com Brunno Bagnariolli, responsável pela gestão do FII Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11). Brunno tem mais de 7 anos de experiência em gestão de investimentos. Antes de se juntar a Mauá, foi co-diretor de Relações com Investidores, Planejamento Estratégico e M&A na Tupy S.A. (empresa listada). Mudou-se para Mauá como analista da equipe de pesquisa em Renda Variável e, em seguida, para Analista de Investimentos em Real Estate. Posteriormente, tornou-se Gestor Imobiliário. Brunno é formado em Engenharia Química da Universidade Federal de Santa Catarina e CFA Charterholder.
A Mauá Capital é uma gestora de recursos independente com mais de R$6 Bilhões sob gestão e 15 anos de história. A companhia foi fundada em 2005 por Luiz Fernando Figueiredo, ex-diretor de política monetária do Banco Central, a partir do spin-off da Gávea Investimentos, co-fundada com Armínio Fraga. São oferecidos investimentos em diferentes classes de ativos: Macro, Ações, Real Estate, Macro Sistemático e Crédito Privado e cada estratégia possui uma equipe independente, alinhada com a gestão de riscos e muito bem estruturada. A Mauá acredita que a capacidade de gerar retornos consistentes vem da cultura meritocrática e tem como propósito gerar valor com excelência e responsabilidade, conquistando e mantendo sempre a confiança dos seus clientes.
Com aproximadamente R$700 Milhões de patrimônio líquido, a Mauá Capital originou a maioria dos CRI's que compõe o portifólio, o que na visão do gestor é algo extremamente importante, tendo em vista que de fato tem conhecimento aprofundado de todos os elementos do CRI. Inclusive, com a originação e estruturação própria, temos um aumento das taxas, melhorando o retorno para o cotista, e uma melhor garantia, reduzindo assim o risco.
Interessante destacarmos, também, que em mais de 90% das operações o MCCI11 é o cotista majoritário, tendo assim o controle da operação, facilitando negociações em momentos de stress.
Na visão do gestor é importante que o CRI sempre tenha uma garantia imobiliária, um tijolo por trás de toda a operação, gostando de um LTV de 50%. Isso que dizer que para cada R$1,00 de crédito dado temos R$2,00 de garantias.
A principal vantagem do mercado imobiliário é a facilidade de visualizar que determinado imóvel continuará bem posicionado daqui a dez anos, o que facilita originar um CRI. Posto isto, Brunno reforça que a garantia real de um CRI é uma condição sine qua non para a originação de um CRI para o MCCI11.
Todos esses elementos juntos trazem uma excelente relação risco/retorno para o fundo imobiliário, consequentemente, para os seus cotistas. Tanto é que as operações passaram muito bem neste momento de pandemia. Lógico, esses pilares que constroem o fundo foram desenvolvida ao longo de anos, lembramos que a gestora atua no mercado financeiro a 15 anos.
O mercado de securitização é um mercado novo no Brasil, percebemos que há muita coisa para melhorarmos ainda, inclusive, atualmente a CVM vem discutindo muito a respeito das empresas securitizadores, até mesmo na padronização de informações passadas para o mercado. A auto-regulação do mercado está em amplo desenvolvimento.
Conta aí, você gosta do MCCI11? Tem fundos de crédito em sua carteira?
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