Continuamos com nossa série de artigos voltadas para a precificação de fundo imobiliário. Neste momento, passamos a analisar brevemente sobre o Modelo de Gordon, adentrando em um elemento do cálculo.
Em suma, o Modelo de Gordon nada mais é do que trazer para o presente o fluxo de rendimentos futuros e aplicar uma taxa de desconto para chegarmos um determinado valor a se pagar por um ativo.
O foco de nossa conversa hoje é sobre a taxa de desconto. Ora, se vou correr o risco de investir meu capital em renda variável, quanto devo ganhar para correr esse risco? Vamos responder essa pergunta hoje.
Uma premissa que consideramos quando analisamos imóveis é que eles se valorizam com o passar dos anos. Se aprofundarmos mais nesse estudo, vamos verificar que a valorização do imóvel tende a acompanha a inflação. Lembramos: isso é uma premissa, ou seja, não é regra.
Assim sendo, qual seria a taxa livre de risco para esse caso específico? Certos de que taxa livre de risco é o nível mínimo de rentabilidade que conseguimos ao investir nosso dinheiro, nos apegamos ao "Tesouro IPCA+" para definirmos a taxa livre de risco, antigamente, esse título público federal era denominado NTN-B Principal e os título IPCA+ com pagamentos semestrais denominados NTN-B.
Devo utilizar a NTN-B ou a NTN-B Principal? Não existe certo e errado. Normalmente costumo aplicar as taxas NTN-B Principal, todavia, muitos investidores consideram o fato de que os FII's obrigatoriamente têm que distribui 95% do lucro líquido a seus cotistas, motivo pelo qual, consideram a NTN-B como sendo a sua taxa livre de risco.
No site oficial do Tesouro Nacional temos os títulos que estão sendo negociados neste momento. Sendo 3 títulos NTN-B e 3 títulos NTN-B Principal, como podemos ver na imagem abaixo:
Apenas olhando a imagem acima percebemos que os títulos pagam a inflação (IPCA) + um prêmio. Percebemos, ainda, que os prêmios pagos são maiores para aqueles títulos com vencimento mais longo.
E aí, qual título devo considerar para ser a minha taxa livre de risco?
Cada investidor tem a sua preferência, a sua sensibilidade e a sua escolha. No entanto, consideramos que o investimento em renda variável é para o longo prazo, logo, descartamos os títulos de vencimentos curtos, dando preferência para títulos com vencimentos mais longos.
Agora, considerando que o ciclo imobiliário é composto por 4 movimentos (expansão, excesso de ofertas, recessão e recuperação) e que cada movimento desse tem de 3 a 4 anos de duração, podemos dizer que cada ciclo imobiliário dura algo em torno de 12 a 16 anos, logo, os investidores que consideram esses pontos optam por utilizar uma taxa livre de risco com vencimento neste prazo.
Fica ligado, que nos próximos dias vamos trazer mais informações a respeito da precificação de fundos imobiliários.
continue.....
otimo artigo Ivan. continue...