Nessa semana o FII Fácil Entrevista conversou com Ricardo Vieira e Juliana Freitas da VBI Real Estate. Sei que sou suspeito para falar, mas foi sensacional, confira os principais pontos da entrevista neste artigo. E durante a Entrevista, Ricardo Vieira explica como Selecionar Fundos Imobiliários para Carteira (A estratégia pode do FOF pode ser usada também por pessoa física).
Antes de apresentar os entrevistados, que dizer que fiz umas mudanças nos textos do FII Fácil Entrevista. Inicialmente, os artigos eram quase uma transcrição da entrevista, sinceramente, não estava satisfeito com aquele formato e optei por mudar a estrutura do texto. A partir de hoje, apresentarei os entrevistados e, logo após, passo a destacar os principais pontos mencionados na entrevista. Não deixem de conferir o vídeo em nosso canal do YouTube.
Sem mais delongas!
Formado em administração pela USP, Ricardo Vieira ingressou na VBI em 2018 atuando na análise financeira de projetos e modelagens de fundos sob gestão. Antes, atuou como consultor de investimento na International Finance Corporation e na modelagem financeira de projetos de investimento e operações de empresas multinacionais, como a Fiat Chrysler Automobiles e Jaguar Land Rover.
Por sua vez, Juliana Freitas, responsável pelo RI da VBI Real Estate, já é nossa conhecida em nosso blog, dispensando apresentações. Da mesma forma, a gestora já é conhecida, mas, se você quer saber mais sobre Juliana Freitas e a VBI Real Estate, confira nosso artigo da entrevista a respeito do CVBI11.
A VBI possuí mais de um fundo imobiliário negociado atualmente em bolsa. Em nossa conversa, abordamos o RVBI11, fundo de fundo da gestora. Neste fundo, o gestor busca dar acesso para o investidor comum a investimentos que eles não teriam acesso, seja por ser direcionado a investidores profissionais, seja por falta de conhecimento.
O primeiro tópico de nossa conversa foi a respeito dos CRI’s. Ricardo, preferencialmente, para o longo prazo, gosta de estar mais exposto o índice de inflação, entende também que o equilíbrio entre os três maiores índices seriam ideal, certo de que entende ser válido para o curto prazo tentarmos aproveitar de algum movimento de mercado.
Logo após, Diogo criou a hipótese de que fundo estaria começando agora, após a grande queda pela qual passamos, questionando o gestor como ele iria começar a realizar seus investimentos neste momento.
Os princípios de investimentos para o investidor institucional são os mesmos para um investidor pessoa física. Obviamente, o institucional tem mais ferramentas e tempo para desenvolver sua estratégia. Na VBI, inicialmente, buscam analisar do macro para micro, identificando quais setores devem performar melhor, a questão aqui não é identificar ativos, mas sim setores.
Após analise da macroeconomia, identificando os setores que tendem a performar melhor frente ao momento, necessário se faz analisar cada ativo, buscando sempre aqueles que têm melhor capacidade para performar bem frente a uma adversidade.
Liquidez é importante para um fundo de fundos. Um investidor comum consegue montar e sair de suas posições de forma mais célere que um FoF, da mesma forma, quanto maior o patrimônio de fundo, mais liquidez ele precisa. Portanto, quando pensa em sua tese de investimento, o fundo tem a necessidade de se preocupar com a liquidez daquele ativo.
Falando especificamente de ativos que compõem o fundo, passamos a tratar sobre o XPLG11, ativo que entrou na carteira logo a captação inicial, antes da pandemia. Naquele momento, a estratégia do fundo ela alocar 1/3 do patrimônio no mercado secundário, 1/3 em CRI’s estruturados pela própria gestora e o restante em ofertas 476 no off market.
Com base nessa estratégia, o fundo buscou ativos com liquidez diária de pelo menos R$2 Milhões, com baixa volatilidade nas cotas e na distribuição. Analisando esses pontos, fazia total sentido colocar o XPLG11 na carteira, pelo preço de aproximadamente R$127,00. Na crise chegaram a aumentar posição e exerceram direito de preferência em emissão, reduzindo assim o preço médio. O ativo é bem defensivo e, na medida em que não tem mais prejuízo, serve para balancear todo o fundo.
Quanto aos shoppings, esse foi o setor que mais sofreu, ainda está sofrendo, na pandemia. No entanto, Ricardo entende que os shoppings no geral não podem ser tratados de forma homogênea. Existe uma grande diferenciação, em termo de qualidade de ativos, entre fundos de shoppings. Vamos observar um tipo de comportamento em determinadas praças.
Shoppings maduros, nas principais cidades do país, tendem a performar melhor, acreditando que muitos lojistas não terão força para negociar descontos. O inverso irá ocorrer em shoppings ainda não maduros, ou naqueles localizados em cidades menores.
O fundo tem em sua carteira o XPML11. Ricardo o vê como um fundo com excelentes ativos, acreditando que o fundo ainda tem muito que andar.
Em se tratando de shoppings mono ativo, Ricardo vê com bons olhos o Parque Dom Pedro, o Pátio Shopping Higienópolis e o Grand Plaza Shopping. No entanto, os fundos não apresentam liquidez suficiente para a colocação desses ativos na carteira do fundo, sendo que o último ainda tem que resolver sua questão fiscal junto à Receita Federal.
Quando analisamos lajes corporativas, sabemos que as pessoas estão sendo produtivas em casas, mas o trabalho associativo gera novas ideias, o que não sempre pode ser alcançado em casa, por isso, não acredita no home office eterno.
Os fundos de lajes são os mais presentes no mercado de fundo imobiliário, muitos são ativos de baixa classificação, mal localizados, devendo o investidor tomar certo cuidado com esses ativos. O PVBI11 é o fundo de laje da gestora, focado em ativos de qualidade com excelentes localizações, acreditando que o rendimento do fundo tende a melhorar ao longo do ano, já que o aluguel médio do fundo está abaixo do praticado no mercado.
Ainda falando de fundos de lajes, acreditam que o KNRI11 tem um bom upside considerando especialmente o caixa que o fundo tem alocado em CDI.
O assunto alterou para crédito. Ricardo acredita que o mercado precifica muito o rendimento dos fundos de CRI’s, fazendo com que fundo com muito caixa acabe sendo penalizado pelo mercado, o mesmo ocorre quando o índice que afeta o rendimento ficam baixos por um período, e esses movimentos acabam gerando belas oportunidades para entrada em fundos. Entende que é necessário conhecer as garantias dos CRI’s e questionar especialmente o LTV apresentado.
Quanto aos juros atual, SELIC a 2%, Ricardo acompanha muito a curva de juros, não se arriscando a ir contra aos números indicados pelo mercado atualmente.
Não deixem de contar para a gente o que você está achando do mercado atualmente, qual o setor que te chama mais atenção e qual o caminho para os próximos investimentos.
E o RVBI11 está em sua carteira? Você tem fundos de fundos na carteira?
Ivan Eugênio - Investidor e parceiro do Canal FII Fácil
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