Como de costume, em nosso instagram, questionamos a nossos seguidores qual ativo eles desejam que seja comentado em vídeos ao longo da semana. Não foi uma surpresa, quando percebemos que o ativo mais requerido foi o HGRU11, ou CSHG Renda Urbana, fundo híbrido gerido pela CSHG, que acaba de anunciar a sua quarta emissão de cotas.
O fundo começou pequeno, mono-imóvel, mono-inquilino, mas com vontade de crescer. Na segunda emissão de cotas, em novembro do ano passado, a oferta foi de R$ 735 Milhões e arrecadou R$ 882 Milhões no mercado. E em junho deste ano, a oferta foi de R$ 250 Milhões e arrecadou aproximadamente R$ 300 Milhões em sua terceira emissão de cotas.
O objetivo maior do fundo é o de obter renda através de imóveis localizados em área urbanas, atualmente, possui em seu portfólio imóveis educacionais e de varejo (supermercados). O fundo é composto por cinco imóveis educacionais e dez imóveis de varejo, possuindo, ainda, uma relevante participação no FII SPVJ11, que por sua vez é proprietário de outros imóveis de varejo.
Rumo a sua quarta emissão, o fundo pretende chegar a um patrimônio líquido de R$2 Bilhões. A emissão foi lançada por um valor acima do valor patrimonial da cota e abaixo do valor de mercado. Normalmente,
O fundo vem entregando um rendimento considerável ao seu cotista, estando no patamar de R$0,68 por cota e, tendo em vista alguns descontos concedidos na crise em outubro do presente ano o rendimento tende a melhorar, portanto, o dividend yield atual não pode ser considerado para projeção futura, sendo que o fundo tem capacidade de entregar mais para seus cotistas.
O Patrimônio Líquido do fundo está dividido da seguinte forma: 76% em imóveis, 15% está alocado no FII SPVJ11, 8% em renda fixa e 1% em outros fundos imobiliários.
Quando falamos em diversificação por região, notamos um fundo bem diversificado, com imóveis localizados em 4 Estados do País, Bahia, Rio de Janeiro, São Paulo e Paraná. Percebemos que aproximadamente 50% dos imóveis estão localizados na cidade de São Paulo, os demais, conforme imagem abaixo, nas seguintes cidades: Rio de Janeiro, Curitiba, Salvador, Campinas, São Bernardo, São José dos Campos e Cotia.
A maioria dos contratos vencem após 2024, sendo que 89,6% são contratos atípicos, que possuem um risco inferior ao contrato típico. Apesar do episódio ocorrido entre Santander e RBVA, estamos observando uma segurança jurídica relevante nessa espécie de contratos.
Com o passar do tempo, percebemos que o fundo está caindo nas graças dos investidores. Percebemos isso quando analisamos o volume financeiro mensal de negociação e o crescente número de investidores do fundo, que hoje conta com mais de 60 mil cotistas.
Na última emissão, o fundo fez uma grande alocação no fundo SPVJ, que é voltado para investidores profissionais, tendo adquirido também o UMC - Vila Leopoldina. Interessante destacarmos alguns pontos da tese de investimento do fundo, sendo eles: saúde financeira do locatário, relevância do ativo para o locatário, valor efetivo do imóvel e o potencial ganho futuro e, por último, a estrutura da transação e precificação do ativo.
Acreditamos que a tese de investimento não altere neste emissão atual. Com a devida ressalva, percebemos que o mercado de varejo atacadista tem muito potencial de crescimento, o que exige capital, portanto, acreditamos que o fundo pode manter sua linha de investimento neste setor.
Percebemos como confortável a junção de imóveis educacionais com varejo, especialmente em se tratando imóveis educacionais, que acabam se relacionando bem no fundo.
O que preocupa é a alta captação do Grupo Pão de Açúcar. O GPA têm vendido Ativos secundários ou mesmo em desenvolvimento para Fundos Imobiliários, em segmentos de Galpões ou Cetros Comerciais. O HGRU comprou um volume grande de Cotas do SPVJ11, conforme já falado, e esse Ativo tem a Tese principal de comprar e desenvolver Ativos para o GPA. Lembrando que o mesmo Grupo tem usado também o Fundo TRXF11/TRXB11 para fazer outras captações. O GPA está extramente saudável no momento, mas essa estratégia de financiamento e liquidação é mais vantajosa para o Grupo que para o cotista. As operações do SPVJ11 tem média de 20 anos, enquanto, TRXF11/TRXB11 tem prazo médio de 7 anos. Veja a tese de investimento do HGRU11 para mais informação sobre o SPVJ11.
Na emissão atual, o valor da oferta será de aproximadamente R$583 Milhões que, com o montante adicional, pode atingir os R$700 Milhões, totalizando 4.893.737 novas cotas. O valor das novas cotas será de R$119,20 com um adicional de 3,5% como custo unitário de distribuição. Consequentemente, o valor da nova cota é de R$123,37.
Na emissão atual, o valor da oferta será de aproximadamente R$583 Milhões que, com o montante adicional, pode atingir os R$700 Milhões, totalizando 4.893.737 novas cotas. O valor das novas cotas será de R$119,20 com um adicional de 3,5% como custo unitário de distribuição. Consequentemente, o valor da nova cota é de R$123,37.
Ivan Eugênio – Advogado, Investidor de FIIs e Parceiro do CANAL FII Fácil
Diogo Arantes – Especialista em FIIs e Founder do CANAL FII Fácil
Conta pra gente, você irá participar dessa emissão?
Comments