Inicialmente, destacamos que para elegermos os 5 melhores setores de FII’s, levamos em consideração o volume financeiro, bem como a perenidade de cada setor. Deixando claro, desde já, que não estamos fazendo nenhuma indicação. Sem muita enrolação, vamos a eles.
1º. Shoppings
Sem dúvidas esse é um dos setores que mais sofreu nessa pandemia pela qual estamos passando. De fato, os shoppings estão em processo de reabertura, no entanto, com inúmeras restrições, o que acaba prejudicando o fluxo de pessoas.
Os fundos de shoppings sempre foram muito atraentes, tendo em vista que o estabelecimento tem participação nas vendas das empresas lá estabelecidas, fazendo com o yield viesse com prêmio nas datas festivas. Ocorre, que neste período, os shoppings estão dando descontos aos lojistas, o que acaba prejudicando o yield do fundo imobiliário.
Notamos que os shoppings no Brasil não são apenas centro comerciais, mas, também, centros culturais, gastronômicos, de entretenimento. Um verdadeiro ponto de encontro do brasileiro, principalmente aqueles que residem em grandes cidades, tendo em vista a segurança do local.
São fundos, portanto, que compõem a carteira de um investidor de fundo imobiliário, sendo necessário um pouco de paciência no investimento. Não vemos como saudáveis os preços praticados hoje no mercado, tendo em vista que os valores praticados no mercado tiveram uma alta sem nenhum resultado.
Lembramos, a volatilidade dos preços é uma característica dos ativos de renda variável. Cada investidor deve calcular o preço justo para si, não existindo aqui uma regra geral.
2º. Lajes Comerciais
Observamos que muitos dos investidores estão “fugindo”das lajes corporativas, tendo em vista que na maioria das vezes estamos diante de yields “baixos” quando os imóveis estão muito bem localizados. Alguns fundos apresentam melhor yield, para isso adquirem imóveis em regiões não prime.
É necessário entendermos o preço justo que deve ser pago no ativo. Lembramos que se você paga caro no ativo, receberá um yield menor. Por isso, faz-se necessário entender o custo dos imóveis, não tendo como realizarmos aqui uma análise geral, eis que cada região tem a sua particularidade.
Notamos que o mercado vem deixando de lado os ativos prime, o que na nossa visão é um absurdo.Regiões prime apresentam menor taxa de vacância e melhores inquilinos, ou seja, temos um baixo risco e, portanto, um retorno menor.
Lembramos que, quando a maioria não olha para um setor, temos joias sendo vendidas por preço de banana.
3º. Galpões Logísticos
O mercado logístico passou muito bem pela crise, fato este que certamente refletiu nas cotas, que apresentaram uma valorização exponencial. Não podemos ser inocentes e imaginar que esses são os melhores ativos sendo ofertados no mercado.
Sim, temos fundos de galpões excelentes sendo negociados no mercado. Por outro lado, temos fundos de qualidade duvidosa que também tiveram uma valorização excelente. Lembrem-se: rendimentos passados não são garantias de rendimentos futuros.
Foco na gestão, foco na localização, foco na qualidade do imóvel !!!
4º. Recebíveis imobiliários
Os fundos de recebíveis imobiliários podem ser divididos em três grupos: high grade, midle risk e high yield.
Notamos que os fundos com características midle risk (que tem em seu book CRI’s high grade e CRI’s high yield) estão surfando muito bem neste momento atual de mercado.
Os CRI’s High Yield estão sendo extremamente disputados pelos investidores, causando uma valorização grande das cotas, fazendo que os ativos estejam com P/VP elevado. Há fundos sendo negociados em P/VP próximo de 1,2. Cuidado!
Em ativos high grade temos muita oportunidade. No entanto, não podemos sair comprando qualquer ativo, é necessário conhecermos os ativos do fundo, especialmente as garantias do CRI’s.
5º. Desenvolvimento imobiliário
Por último, não podemos deixar de falar do setor de desenvolvimento. Se você é iniciante, busque estudar e compreender muito bem estes fundos antes de sair por aí comprando. As construções estão retornando, o residencial está voltando muito bem da crise, os mercado de loteamentos de forma mais lenta, podendo sofrer um pouco mais frente a crise.
Interessante destacarmos que muitos fundos de desenvolvimento têm em seu portfólio CRI’s com a intenção de buscar uma linearidade dos rendimentos mensais, outros já possuem essa estratégia.
Ivan Eugênio – Advogado, Investidor de FIIs e Parceiro do CANAL FII Fácil
Confira o Vídeo completo abaixo.
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