Essa semana tivemos a oportunidade de realizar duas excelentes entrevista. A primeira com o time da Quasar Asset, gestora do fundo imobiliário agro QAGR11. Confiram aqui os principais pontos de nossa conversa.
Antes, como de costume, vamos apresentar os entrevistados. A conversa foi realizada com Frederico Tebechrani, Diretor de Crédito (CCO) da gestora e Fernando Guilherme Ribeiro, responsável pela gestão Fundo Agro.
A Quasar é uma gestora de recursos fundada em 2016, com uma tese de desintermediação de crédito. Atualmente, com aproximadamente R$3 Bilhões sob gestão, distribuídas em várias estratégias.
O fundo imobiliário da gestora nasceu a partir de algumas percepções. Os gestores começaram a identificar um avanço no agronegócio brasileiro e, em contrapartida, um déficit no que tange a armazenagem de grãos. Além disso, perceberam que o setor agro está descorrelacionado de outros setores presentes na indústria de fundos imobiliários (shopping centers, lajes corporativas e galpões logísticos). Foi com base nesses três pilares que o fundo veio a mercado no final do ano passado.
No IPO do fundo, a gestora tinha um pipeline bem delineado. Logo após, as diligências realizadas fizeram com que a alocação fosse mais lenta. Houve uma substituição nos gestores dos fundos. De fato, essa demora na alocação não era esperada, motivo pelo qual no mês de março, buscando alinhamento com os cotistas, a gestora renunciou a taxa de gestão, até que 90% do patrimônio líquido esteja devidamente alocado.
Além disso, a pandemia prejudicou a alocação do fundo, tendo em vista que muitas empresas não permitem a entrada de terceiros neste período, sendo que muitos vendedores estão com urgências maiores neste momento, deixando a negociação para depois.
Importante frisar que a pandemia não prejudicou em nada os aluguéis, todos os inquilinos estão em dia com suas obrigações.
Contrariando o senso comum, que acredita haver inúmeras barganhas no mercado neste momento, a realidade é que essa volatilidade do mercado vem afetando a taxa de juros de curto prazo, a taxa longa mantêm-se praticamente inalterada. Ocorre que nas operações de compra e venda, especialmente a sale and leaseback comumente utilizada pelo fundo, os vendedores se pautam na taxa de longo prazo, o que fez com que os preços e, consequentemente, o cap rate das operações se mantivessem inalteradas.
Lembrando que o fundo busca sempre inquilinos com bom risco de crédito, seja ele tratado como high grade ou high yield dentro da estratégia do fundo. Sendo que pelo menos 40% do fundo deve estar locado para empresas com crédito high grade. Certo que a negociação com grandes empresas costumam ser mais lentas. Além disso, a localização é extremamente importante para o fundo, observada sempre quando vão adquirir algum ativo.
No ano de 2020 já foram anunciadas 4 operações, totalizando 12 imóveis, a maioria na Região Sul do País, especialmente no Estado do Paraná, comprometendo 60% do patrimônio líquido do fundo. Sendo 100% dos contratos atípicos, apresentando uma prazo remanescente de 10 anos em todo o portfólio do fundo.
O guidance apresentado no fundo é de R$0,40 de rendimentos mensais para o final do ano, considerando tão somente o patrimônio líquido comprometido.
As últimas alocações estão sendo realizadas em um cap rate de 8,6%. Considerando que as próximas alocações serão realizadas nestes mesmo patamar, projeta-se um dividend yield de aproximadamente 7,4% para o investidor final, o que não está distante dos valores apresentados no prospecto inicial.
Os silos e imóveis adquiridos pelo fundo dependem de muita tecnologia, estamos falando de maquinários que dependem de manutenção constantes, até mesmo para que se prolongue o seu tempo de vida útil. Esse valor de manutenção é apurado de forma precisa durante a diligência de compra e assinatura dos contratos de locação, estimando o custo de manutenção para o futuro.
Durante o prazo de locação, regra geral, a manutenção do maquinário é responsabilidade do inquilino, tendo o fundo que desembolsar esses valores apenas quando tivermos vacância. Obviamente, trimestralmente os gestores visitam os ativos para apurar o estado de manutenção de todo o ativo, maquinários, terrenos e obra civil.
Para o futuro, a gestão pretende sim crescer o fundo, mas esse não é o foco atual, todo esforço está concentrado na alocação do capital.
Uma região que cresce muito no agronegócio é aquela denominada MATOPIBA (Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia). O fundo destaca essa como uma região importante, até mesmo por estar mais próxima das regiões Norte e Nordeste do País. Todavia, levando em consideração o momento do fundo, estão sendo priorizadas outras operações do pipeline.
Destacamos que em termos absolutos, o Mato Grosso e o Paraná ainda são os principais Estados produtores de grãos, então, pensando na produção, no déficit de armazenagem e na qualidade de locatários, estes Estados continuam sendo foco do fundo.
Muitas estratégias utilizadas na indústria de fundos imobiliários não são vistas com bons olhos pelo setor agro, como por exemplo, o prêmio de locação em estruturas de BTS.
Qual é o seu posicionamento? O agro é pop? Você tem QAGR11 na sua carteira de FII's? Conta pra gente.
Ivan Eugênio - Investidor e parceiro do site FII Fácil
Veja a Entrevista na íntegra:
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