São tantas Emissões...

Estamos sendo bombardeados por emissões nos últimos tempos. O que é ótimo, pois mostra o crescimento do mercado de fundos imobiliários. Vamos aqui entender um pouco mais sobre elas.

Temos dois tipos de emissões no mercado: a 400 e a 476. Vamos destrincha-las.

A emissão tipo 400, voltada para todos os tipos de investidores tem um custo maior, sendo executada em uma velocidade menor, preocupando-se com o investidor comum. Para se ter uma ideia, há necessidade de publicação de prospecto preliminar e definitivo.

Por sua vez, a emissão 476 é voltada para cotistas atuais e investidores profissionais. Trata-se de uma emissão mais barata e célere. Para se ter uma ideia, sequer há necessidade de publicação de prospecto, bastando um fato relevante a sua realização. Isso ocorre especialmente por ser voltada para investidores do próprio fundo, que o já conhecem de perto, e investidores profissionais, que não necessitam de receber a informação "mastigada" como o investidor comum.

Atualmente, estamos vendo alguns fundos (como, por exemplo, o IRDM11) fazendo emissões 476 exclusiva para cotistas, privilegiando, desta forma, os investidores que são cotistas do fundo.

Quer saber exatamente tudo o que acontece em uma emissão de fundos imobiliários. Conheça agora os 10 principais pontos.

1) Data-base:

A data-base é o dia determinado em que o cotista devera ter as cotas para então ter o direito a participar da emissão, independentemente do tipo.

É comum ouvirmos a expressão: "o dia em que o investidor deverá dormir com as cotas". Isso se dá, tendo em vista que somente no fechamento de mercado é que o escriturador do fundo verifica quem eram os cotistas do fundo naquele determinado dia, lhes concedendo o direito.

Assim, se a data-base for dia 01/12/2021, o investidor deverá adquirir as cotas até o dia agendado, podendo vendê-las no próximo dia que, mesmo assim, terá o seu direito de participar da emissão resguardado.

2) Preço:

A nova cota não vem de graça, você paga por ela. O preço da cota na emissão é o valor que você pagará por ela. Certamente, esse valor comporá o preço médio no futuro, assim que ocorrer a integralização das cotas.

3) Custo:

Toda emissão tem um custo, há inúmeros agentes do mercado financeiro atuando para que uma emissão seja bem sucedida. Tudo isso tem um custo, que pode até ser bancado pelo fundo, no entanto, normalmente é bancado pelo cotista, sendo o custo acrescentado ao preço, compondo também o seu preço médio.

4) Proporção e período de preferência:

Uma nova emissão acarreta no crescimento de patrimônio liquido de um fundo. A proporção de preferência é exatamente igual ao crescimento do patrimônio líquido.

Exemplo: se o fundo pretende aumentar em 30% o seu patrimônio líquido, o cotista terá a proporção de preferência também de 30%. Desta forma, se você tem 100 cotas, pode adquirir no período de preferência novas 30 cotas.

Entendida a proporção, fica fácil entendermos o período de preferência, que nada mais é as datas em que você tem que comunicar a sua corretora o interesse em participar da emissão.

E como faço isso? Cada corretora tem a sua forma de atuar, caso nunca tenha participado de uma emissão, entre em contato com a sua corretora para ter conhecimentos dos detalhes daquela instituição.

5) Período de negociação:

O período de emissão é exclusivo para as Tipo 400 onde os cotistas têm o direito de negociar no mercado secundário o seu direito de participar da emissão.

Aqui, temos dois AVISOS. Primeiro para quem vende: não se esqueça de pagar o imposto de renda. Segundo para quem compra: não se esqueça de exercer os direitos durante o período de preferência.

Com relação ao imposto de renda, faço parte do time daqueles que não querem ter problemas com a receita e pagam 20% do lucro. Embora respeite o posicionamento daqueles que dizem ser devida uma alíquota menor, a diferença seria tão pequena que não compensa dores de cabeça futura.

E se você comprou o direito, pelo amor de Deus, não se esqueça de exercer o direito. Caso contrário os direitos vão simplesmente desaparecer de sua carteira na corretora e você vai ter aprendido direitinho como é fácil rasgar dinheiro.

6) Proporção e período de sobras:

Nem todos os investidores possuem condições financeiras de exercer integralmente os seus direitos. Assim, as cotas restantes passam a ser denominadas sobras e, da mesma forma como ocorreu no primeiro momento, teremos uma proporção e períodos de sobras.

Importante destacarmos uma diferença. Aqui, a proporção é calculada com base nas cotas que você exerceu a preferência.

Vamos usar o exemplo anterior. O investidor tece direito de 30 cotas, exercendo-o. Sendo a proporção de sobras de 62% você terá o direito a mais 18 cotas (sim, arredondamos para baixo), devendo o investidor comunicar à corretora, durante o período de sobras, o interesse em adquirir as cotas em questão.

Lembrem-se: o investidor não é obrigador a exercer todo o seu direito.

7) Montante adicional:

Caso ainda sobre cotas, ou o fundo opte por captar o valor adicional na emissão (normalmente de 20% do valor pretendido), temos o que denominados montante adicional. Na maioria das vezes esse montante adicional é voltado para investidores profissionais, todavia, há fundos realizando emissões exclusivamente para cotistas, como o já mencionado IRDM11, neste caso, o cotista que tenha participado do direito de preferência, direito de sobras, poderá também participar do montante adicional.

Atenção. Nem todas as corretoras são obrigadas a participar deste momento. Lembrem-se daquele artigo sobre corretoras que já escrevemos aqui, estamos diante de mais um ponto que deve ser analisado.

Nesta fase é comum ter rateio. O que é isso? Há cem mil cotas para o montante adicional e os investidores pediram quinhentas mil. Nesse caso, você não irá receber todas as cotas que pediu, mas pagará apenas por aquelas que levar.

Por favor, NÃO OPERE RATEIO. Ou seja, se você quer 200 cotas e na última emissão teve um rateio de 20% não vá pedir 1000 cotas. Lembrem-se, se o rateio não ocorrer (o que pode acontecer), você terá que pagar pelas 1000 cotas.

8) Liquidação:

Dia em que o dinheiro será descontado de sua conta. Normalmente isso ocorre em dois momentos. Logo após o término do período de preferência e também após o período de sobras/montante adicional (se houver).

Há algumas corretoras que exigem que você tenha o dinheiro conta somente no dia, outras em data anterior. Sendo esta ou especificidade que não é possível aqui apresentarmos todas as variações possíveis, ainda mais levando em conta o número de corretoras que temos no mercado atualmente.

9) Data de encerramento:

E chegamos ao fim. Uma emissão tem que acabar e é nesta data em que ficamos sabendo se ela foi bem sucedida e quantas cotas serão integralizadas ao fundo.

10) Conversão de cotas:

Data em que as novas cotas (que normalmente terá o final 13) será convertida em cotas do fundo (final 11), podendo ser negociadas no mercado secundário.

Sei que o texto ficou um pouco grande, mas busquei abordar de forma mais simplificada os principais temas. Ficou com dúvida? Entre em contato e vamos bater um papo.