No segundo encontro dessa semana tivemos a oportunidade de conversar com Lucas Torres e Ana Beatriz Verri Zan da TELLUS.
Lucas é o CFO da TELLUS. Com 15 anos de experiência no mercado de investimento, possuindo ampla experiência na estruturação e geração de projetos no mercado imobiliário.
Ana Beatriz, por sua vez, ingressou a pouco na equipe da TELLUS, sendo responsável pela captação e relação com investidores. Apesar de ter somado a equipe apenas neste ano de 2020, Ana atua no mercado financeiro desde o ano de 2001, possuindo uma vasta experiência.
A TELLUS foi fundada em 2008 como SDI Gestão, buscando captar recursos de capital estrangeiro. Hoje com um patrimônio de R$3,2 Bilhões, é composta por 16 pessoas.
A SDI é extremamente conhecida no mercado, tendo décadas de histórias. A estratégia inicial era fechar fundos de private equity para explorar todo o desenvolvimento imobiliário com o apoio do capital estrangeiro.
O primeiro fundo listado da SDI foi o SDIL11, onde a SDI atuava como consultora imobiliária, já que ainda não tinham o braço de gestão na empresa, sendo gerido pela Rio Bravo. Com o desenvolvimento da Gestão dentro da SDI, passou a ser co-gestora do fundo.
No final de 2019, buscando maior exposição no mercado de capitais, optou por alterar o nome da gestora passando a se chamar TELLUS no início de 2020, sendo uma homenagem para o primeiro fundo de private equity desenvolvido pela empresa.
O TEPP11 é um fundo de lajes comerciais, que busca investir o seu patrimônio líquido em ativos bem localizados, contando hoje com 3 ativos: o Edifício Torre Sul, o Edifício Passarelli e o Condomínio São Luiz.
Ambos os ativos são prédios mais antigos, todos com possibilidades de melhoria, seja através de retrofit ou administração. Interessante que a TELLUS busca melhorias para os seus locatários, mas também para todo o ambiente em volta.
O fundo tem uma gestão ativa, podendo realizar desinvestimentos sem a necessidade de chamar assembleias para a realização do movimento. No entanto, atualmente, essa não é a intenção da gestora para o médio prazo, já que as teses de maturação dos empreendimentos demoram a gerar resultados.
É importante para realizar as melhorias ter maioria dos edifícios, sendo que em dois dos três ativos o fundo tem a maioria. As reformas até então estão sendo realizadas com caixa do próprio condomínio.
O interessante é que as melhorias estão reduzindo consideravelmente o valor do condomínio pago pelos locatários, tendo reduzido aproximadamente 17% o valor do condomínio. Essa eficiência é extremamente positiva para os cotistas, especialmente quando estamos diante de uma vacância.
Atualmente o TEPP11 tem um patrimônio líquido de R$350 Milhões. Sim, os gestores querem crescer o fundo, mas este crescimento não poderá ocorrer a qualquer custo, devendo sempre estar alinhados com os pilares estipulados pelo fundo, sendo que será realizado com grande cautela.
Ao contrário do que o senso comum imagina, a pandemia não trouxe grandes oportunidades para a compra de um imóvel, tendo reduzido drasticamente a liquidez desses ativos, tendo em vista que muitos proprietários não querem vender na crise.
Com relação ao tema mais discutido na quarentena, o home office, a gestão não acredita que escritórios serão drasticamente abaladas, especialmente porque a geração de ideias se dá nas discussões presenciais, não através de conversas a longa distância. A verdade é que escritórios bem localizados continuaram sendo bem demandados.
Nas negociações da crise, a fundo foi bem criterioso, analisando as atividades exercidas pelos locatários, dando fôlego na medida certa para cada necessidade.
Um dos focos dos gestores é a redução na vacância dos edifícios. Sendo que nessas últimas semanas as buscas pelos imóveis. Obviamente, a intenção da gestora é sempre maximizar o retorno para o cotista.
Você que mora em São Paulo ou é cotista do fundo, o que acham dos edifícios que compõe o portfólio do fundo, conta aí para a gente.
Ivan Eugênio - Advogado, investidor e parceiro do FII Fácil.
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