Neste sábado tivemos uma excelente conversa com Alexandre Despontin da Mérito Investimentos. E que conversa conturbada. Nosso encontro era para ter acontecido na quinta passada. Adivinhem? A internet não ajudou. Certamente eu pensei, será que os lares brasileiros estão de fato prontos para o home office?
Mas vamos ao que interessa!!!
A Mérito Investimentos é uma gestora de recursos independentes, especializada na gestão de ativos imobiliários que oferece soluções adequadas às necessidades de investimento de cada clientes, com produtos financeiros diferenciados e de alto valor agregado, proporcionando resultados positivos consistentes e preservando o capital do investidor de longo prazo.
Por sua vez, Alexandre Despontin é formado em Engenharia Aeronáutica pelo Instituto Tecnológico de Aeronáutica (ITA). Iniciou sua carreira no mercado financeiro na RB Capital, passando pelas áreas de informações gerenciais e servicing. Em 2010, assumiu a responsabilidade de estruturar a área de gestão de risco da Kapitalo Investimentos. Em 2011, retornou à RB Capital para atuar como gestor de fundos imobiliários. Em 2012, fundou a Mérito Investimentos e atualmente é responsável pela área de Gestão de Recursos.
Desde o início a Mérito buscou apresentar ao mercado um projeto inovador que entregasse bom rendimento para seus cotistas. Posto isto, em 2013 trouxeram para o mercado o MFII11, um fundo imobiliário focado em desenvolvimento e, neste ano, o MFAI11, outro fundo totalmente diferenciado, um fundo imobiliário com ações em seu portfólio. Infelizmente, por questões regulatórias, haja vista que o MFAI11 está neste momento passando por uma emissão, não poderemos conversar sobre ele, então, vamos focar no MFII11.
Em julho de 2018 o MFII11 ficou muito conhecido após uma interferência da CVM que interrompeu suas negociações em bolsa. Um medida que na visão da gestora foi muito severa, no entanto, conseguiu comprovar a regularidade do fundo, sendo necessário passar por algumas adequações para regularizar tudo em conformidade com os requerimentos formalizados pela CVM.
A verdade é que a contabilidade de um fundo imobiliário de desenvolvimento é mais complexa de outros tipos de fundos imobiliários, aproximando-se muito mais da contabilidade de uma incorporadora. Atualmente, o relatório gerencial publicado trimestralmente detalha perfeitamente o fluxo de caixa para os investidores.
Este episódio acabou por fortalecer o fundo, especialmente a relação entre gestor e administrador que se aproximaram ainda mais para solucionar toda a questão.
Neste período de COVID19, o mês de abril foi o mais prejudicial para o fundo, as vendas zeraram e a inadimplência foi de aproximadamente 15%. Maio não foi diferente. Somente em junho começamos a perceber uma retomada, sendo que no mês de agosto o fundo vendeu ainda mais que em janeiro.
Questionado a respeito da lei de distrato, foi mencionado que a nova lei de fato foi positiva para o fundo, no entanto, está sendo aplicada tão somente para os novos contratos.
Interessante destacarmos que o mercado de baixa renda melhorou antes do mercado de alta renda, sendo que na visão do gestor, por ficarem mais em casa, as pessoas tendem a gastar mais com suas residências, o que é positivo para o fundo.
A grande questão é: o que vai ocorrer quando o auxílio emergencial acabar? Somente neste momento vamos perceber de fato o quanto a economia foi abalada e, aparentemente, somente a partir deste momento que pensam em analisar a possibilidade de uma nova emissão. Até mesmo porque, o fundo está com uma liquidez satisfatória e o mercado ainda está aquecido, sendo que um investimento neste momento pode não trazer um retorno satisfatório.
Vale lembrar que o fundo tem que passar por assembleia para autorizar qualquer emissão, sendo certo que o crescimento do fundo deve vir aos poucos, para não prejudicar a distribuição de dividendos para os atuais cotistas.
A queda de juros foi, sem dúvidas, a grande influenciadora para o aquecimento do mercado. De outro lado, há uma necessidade de tomar certo cuidados no repasse do IGP-M, estando próximo do cliente para negociar, evitando-se ao máximo o distrato.
Com relação a taxa de performance indexada ao CDI. Na visão do gestor ela está correta, principalmente por ser uma taxa volátil. Por outro lado, essa indexação está preocupando os gestores nesse momento, todavia, não se espera uma taxa nesse patamar por muito tempo, logo, acredita o gestor, que ela volte ao patamar entre 5% e 7%, o que indicaria o crescimento da pandemia.
O importante ao comprar um fundo de desenvolvimento é entender a importância do fluxo do futuro, que pode melhorar muito com a retomada da economia. de outro lado, o retorno piora nos momentos de baixa. Quando analisamos o fluxo de forma trimestral podemos realizar uma melhor análise do que se olhássemos mensalmente, exatamente por isso o fundo divulga seus relatórios trimestralmente.
Fundos de desenvolvimento são mais arriscados em sua visão? Você Investir, tem desenvolvimento em sua carteira de investimento? Conta pra gente.
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