Atualmente o fundo está na 5 emissão e devemos observar o que foi feito na 4 emissão e com o dinheiro levantado nessa emissão, para decidirmos se vale a pena a 5 emissão.
4 Emissão: CVM 400, 730 MM
Ação principal do Fundo na 4 emissão: VINCI LOGÍSTICA FII CELEBRA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA VINCULANTE PARA AQUISIÇÃO DE ATIVO 100% LOCADO PARA A TOK&STOK EM EXTREMA, MG
O valor total da transação, que será finalizada até o dia 12 de junho de 2020, foi de R$ 146.357.700,00, passando o Fundo a ter direito sobre o resultado operacional líquido (“NOI”) da fração ideal adquirida do Ativo, em regime caixa, a partir da data de conclusão da aquisição. Nessa transação, a gestora estima um cap rate de 8,7% para os próximos 12 meses.
Histórico da emissão de acordo com Direito / Sobras e Oferta.
N cotas * Valor Patrimonial =
2.659.346 * 112,53 = R$ 299.256.205 net (gross 312 MM - inclui o valor a ser pago aos distribuidores)
Resultado da mudança no Portfolio.
Com 53% da sua receita exposta a locatários que praticam atividades de ecommerce, 14% ao setor de alimentos e bebidas e 5% ao setor de material hospitalar, e ainda com 46% da carteira exposta a contratos atípicos, o Fundo manteve a receita de locação do portfólio estável desde o início da pandemia.
Oferta Atual:
5 Emissão: CVM 476, 350 MM
As Novas Cotas somente poderão ser negociadas nos mercados regulamentados de valores mobiliários após o encerramento da Oferta Restrita, autorização da B3 e depois de decorridos 90 (noventa) dias de cada subscrição ou aquisição pelos Investidores Profissionais.
As Novas Cotas adquiridas por meio do exercício do Direito de Preferência ou do Direito de Subscrição de Sobras e de Montante Adicional não estão sujeitas ao prazo de restrição acima mencionado.
Será permitido aos Cotistas ceder, a título oneroso ou gratuito, seu Direito de Preferência exclusivamente a outros Cotistas, no ambiente do Escriturador e exclusivamente em relação às Cotas que estejam custodiadas no Escriturador, conforme procedimentos descritos neste Fato Relevante.
O fator de proporção para subscrição de Novas Cotas durante o Período do Direito de Preferência, equivalente a 0,44066457056, a ser aplicado sobre o número de Cotas detidas por cada Cotista no fechamento da data de divulgação do Fato Relevante
Na presente data, o Fundo conta com acordos de exclusividade assinados para a potencial aquisição de 3 (três) galpões logísticos que somam cerca de R$ 290 milhões com um cap rate para o 1º (primeiro) ano ponderado de 8,5%. Seguem abaixo as informações a respeito das potenciais aquisições acima mencionadas:
1) Castelo 57 Business Park Localização: São Roque, SP – terreno de frente para a Rodovia Presidente Castello Branco próximo ao km 57 e a 3 km do São Paulo Catarina Aeroporto Executivo e do Catarina Fashion Outlet. ABL Total: 62.977 m2 .
O empreendimento está em fase de aprovação e será desenvolvido por um parceiro estratégico do Fundo, sendo o início das obras previsto para setembro de 2020 e com duração estimada de 16 meses. Durante a fase de obras, a vendedora do imóvel pagará um prêmio de locação mensal com base em um cap rate de 8,5% a ser calculado sobre os montantes a serem desembolsados pelo Fundo de acordo com o cronograma das obras. Após a conclusão das obras, a vendedora do imóvel manterá o pagamento do prêmio de locação mensal para o Fundo durante um período de 24 meses com base no mesmo cap rate de 8,5%.
2) Galpão Osasco Localização: Osasco, SP – a 1,3km da Rodovia Raposo Tavares e a 4km do Rodoanel Mário Covas. ABL Total: 32.141 m2 . Fração do imóvel a ser adquirida pelo Fundo: 80%. O ativo, que poderá também atender a estratégia de “last mile” e demanda de locatários de e-commerce, possui dois galpões, em diferentes níveis de acabamento (“Galpão 1” e “Galpão 2”), que atualmente se encontram vagos.
3) Extrema Business Park I – Tok&Stok Localização: Estrada Vargem do João Pinto, próximo ao km 943 da Rodovia Fernão Dias, Extrema-MG. ABL Total: 66.940 m². Fração do imóvel a ser adquirida pelo Fundo: 21% a 33%. Em maio deste ano, o Fundo já havia adquirido fração de 67% do Extrema Business Park I, conforme Fato Relevante divulgado em 27/05/2020, e com esta nova aquisição poderá deter a fração entre 88% e 100% do ativo.
Destaques dos Relatórios Gerenciais de Março até Junho (Período da 4ª emissão até a 5ª emissão)
Março 2020
Abril 2020
Maio 2020
Junho 2020
Avaliação do PL:
Observas as Obrigações Financeiras, principalmente a que envolve a secrutização.
Junho 2020
Maio 2020
Maio 2020
O Fundo ainda manteve uma Obrigação por securitização de recebíveis no valor Aproximado de 78 MM.
Resultado do Fundo em Junho com recuperação de parte da inadimplência do mês anterior.
Queda no Rendimento. O Fundo faz uma projeção no Rendimento de 0,60 ante a um resultado de 0,71. Nas considerações de Cap Rate do fundo 8,5 % o fundo tem uma propensão a pagar 0,65 (os Juros do CRI que o fundo tomou pode piorar o resultado). Alerta a Liquidez versus as Obrigações.
O Resultado do mês de 0,72 foi devido a recuperação, portanto não recorrente.
Gráficos Abaixo avaliando o Operacional dos Ativos do Fundo. Note que são baixos os deferimentos.
Analise da Media ponderada dos contratos para cálculos médio da duração dos contratos.
Tipo de Garantia: ok
Tipo de Multa: Muito Bom 46,7 % de Saldo Remanescente
Diversificação por receita.
Maior Exposição da Receita por esse fundo é de 20% para o Grupo Tok&Stok. Boa Margem.
Resultados dos demonstrativos de 2019. Passivo não circulante de 15% do PL, versus um Caixa e equivalente de Caixa de 38,17% do PL. Estratégia interessante mas no momento faz com que o Fundo tenha muita Despesa com Juros Passivo e já custo o equivalente a 36% do Resultado Líquido.
2019
Margem líquida = 21093 / 52633 = 0,40 ou 40 %
Tx ADM % = Tx ADM / Resultado Liquido = 0,1011 ou 10,11% anual
Despesas com Juros Passivos / Resultado Liquido = 0,3638 ou 36,38%
Vídeo completo e explicativo.
Dúvidas? comente abaixo.
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