A taxa básica de juros não somente atingiu o seu menor patamar histórico, como também o fez subitamente, deixando muitos fieis investidores de renda fixa com a pulga atrás da orelha ao se questionarem sobre qual seria o melhor investimento para o momento atual.
Muitos encontraram refúgio em debentures, ações, títulos pré-fixados, títulos IPCA, e até mesmo em FII's, contudo, muitos investidores - que estão desembarcando agora na estação dos fundos imobiliários -, vindos da renda fixa, e que se surpreenderam amargamente com a queda da taxa de juros, podem ser surpreendidos novamente. “E quem seria o vilão da história dessa vez?”
O preço da cota desses FII's, regra geral, tendem a acompanhar de maneira inversa a taxa de juros. Tal afirmação pode ser feita por meio de análises previamente realizadas, nas quais o preço de tela dos ativos apresentava queda nos momentos em que eram realizados ajustes com incremento da taxa de juros.
Não por coincidência, o momento que estamos passando faz jus ao cenário de número um. A taxa de juros já atingiu, ou está próxima de atingir o seu limite inferior (de acordo com o COPOM), e, provavelmente, pelos próximos meses a taxa de juros vai permanecer em baixos padrões. Lembramos que em sua última reunião o COPOM manteve as taxas de juros no mesmo patamar.
Em nossa concepção, os níveis atuais de taxa de juros não são sustentáveis para o Brasil, e conforme o COPOM a aumentar (o que pode ocorrer já em 2021 ou segundo a última ATA do COPOM 2022), os fundos imobiliários tendem a reduzir o seu preço para ajustar o risco.
O movimento de aumento de Juros diminui o spread - a diferença de rendimentos entre os FII's e o Juros dos títulos Federais - entre os retornos da renda fixa e da renda variável. Portanto, o que vimos acontecer no passado foi a queda na cotação dos fundos imobiliários, para que o D.Y. (dividend yield) resultante desse movimento seja ajustado ao risco-retorno da realidade de Mercado.
“E quais as mudanças desse novo cenário?” Os investidores que tiverem comprado cotas de FII's de tijolo vão sofrer momentaneamente com a queda dos preços, mas fiquem tranquilos, tudo vai ficar bem com a seguinte explicação.
Levando em conta um ativo com valor patrimonial próximo a R$100, que paga algo entre R$0,65 e R$0,66 centavos ao mês, e que está sendo negociado em torno de R$135,00, tal ativo apresenta este preço por causa de duas variáveis: a baixa taxa de juros somada ao alto spread, e a demanda de mercado. Contudo, como já foi dito acima, quando a taxa de juros sobe, o spread tende a reduzir e o preço do ativo também, para ajustar o D.Y. a um prêmio aceitável pelo Mercado. Como o rendimento não cresce na mesma proporção da Selic, o Preço deve cair para ajustar ao premio de Mercado (DY = Rendimento / Preço).
Contudo, essa lógica inversa tem um limite, o Cap Rate (valor porcentual que mostra razão entre o valor do aluguel anual do imóvel e o valor investido no imóvel - Valor de Compra). Na curva de subida da taxa de Juros, os FII's deixam de se comportar como meros ativos de Juros e passam a se aproximar de uma precificação de Ativos Físicos. Quando a taxa Juros de Mercado fica próximo ou superior ao Cap Rate, o spread deixa de importar, e o ativo passa a ser avaliado pelo imóveis, ou seja, pelo valor que aquele tipo de imóvel pode ser negociado.
Desse modo devemos comprar os ativos com a mentalidade de que estamos investindo em localização, gestão, qualidade, imóveis - e acima de tudo -, para o longo prazo. E isso nos leva para o segundo passo dessa filosofia: a diversificação como a sua melhor amiga.
Uma carteira formada por FII's de tijolos, FII's de recebíveis, e até mesmo títulos de renda fixa, pode não ser a carteira mais popular do momento, mas sem dúvidas é a que te deixará mais protegido em momentos de estresse, ou em momentos de volatilidade na taxa de juros.
Pense nisso:
- O mercado sempre irá abrir oportunidades para o investimento em fundos imobiliários, seja num cenário de alta ou num cenário de baixa da taxa de juros.
- Devemos ponderar, antes de realizar nossos investimentos, se estamos investindo com a mentalidade de juros, ou com a mentalidade de investidor de imóveis (Existe momentos para ambos).
- Por que está investindo? O que você deseja?
- Qual investimento não irá tirar o seu sono com as preocupações/inseguranças?
Odemir Andrade – Colaborador no site, investidor e entusiasta de FII's.
Quer conhecer mais? Veja esse vídeo.
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